個人売買で瑕疵担保責任を2年に!?どうして??

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おはようございます。ぺんたです。

このブログもスタートしてはや3年近く経過し、ありがたいことにフォローしていただける読者の方も増えました。

ライブドアブログにアップするだけでなくフェイスブックにも記事を上げて、つながっている皆さんから多様なコメントをいただくようにしています。

非常に多頻度に、あるいは毎日的確なコメントをいただける方が多いのが当ブログの特長でして、クイズダービーの「はらたいら」さんに囲まれているような状況とでも申し上げましょうか・・・(^_^;

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若い読者の方、古いネタですみませんw

いまのクイズ番組でいうと、カズレーザーさんや
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宇治原さんのような存在が昔の「はらたいら」さんでした。
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昨晩、ひとりの読者の方からご相談を頂きました。

「ぜひぺんたさんのブログで取り上げていただきたいネタなんですけど・・(^_^; 」

という、私に取って初めての「持ち込みネタ」です!

いまのところネタの「取れ高」が結構よろしいのでネタ不足には陥っておりませんが、

「ぺん太さんも常連の方々もとても見識が深い方が多いので・・・」

と誉めていただいたうえ、

「ぺんたさんのブログで取り上げたらいろんな切り口の意見が寄せられそうだから・・・」

とご相談いただいたので予定していたネタをすっ飛ばしてこの方のネタを書くことにしました。

この先はこの方自身が話者になっていただいて、皆さんからのご意見・アドバイスを募りたいと思います
\(^o^)/

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ぺんたさん、ご無沙汰しております。今回ご相談したいのは私がいま売却しようとしている戸建物件のことなんです。

中国地方の某都市にありまして、築40年ちょっとです。

けっこう古いと思われるかもしれませんが、私が購入した約2年ちょっと前の時点でひととおりのリフォームをかけ、ほどなく入居があってから丸2年ほど経過する戸建物件です。

この戸建物件を売却しようと思い、ある仲介業者に依頼をしたところこのたび買付申込書を頂きました。

そうしたらこのような提案があったんです。

「瑕疵担保責任を2年で設定しませんか?」

(ん??どうして?)

業者さんに理由を伺うとこうおっしゃいます。

「XXさんは宅建業者ではありませんが、宅建業者と同等とみなされる事業スタイルです。もし免責期間を半年~1年等で設定した場合、万が一建物に瑕疵があり買主に裁判でも起こされたら、瑕疵担保免責や同1年程度の契約では負けて無効になり、責任期間がさらに長くなってしまう可能性があります。」

「瑕疵担保責任は免責、という契約にする事もできますが、もし裁判になったら、負ける可能性が高いですよ。」

という理由から上記のような「瑕疵担保責任2年」を売主から申し出たほうが良いという提案に至ったとのこと。

若干香ばしい提案ですが(笑)、一応確認してみました。

「なるほどなるほど。築古物件で悪いところは一通り直したつもりでいますが、借家ということもあり、全て完璧に仕上げてる訳ではありませんしね。ところで瑕疵というのはどこまでなのでしょうか?シロアリなんかですかね?」

と伺うと、

「雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管周り、とかですかね?」

と疑問形で返されましたw

「例えば台風被害での雨漏りや、入居者の過失によるそれらの被害があったとして、それらの責任も追及されるのでしょうか??」

「うーんまぁそれは大丈夫じゃないですかね?」

と若干心許ない様子。とりあえず、

「責任期間を2年設定するのは良いのですが、買主がクレーマー気質の方だった時にこちらにリスクが大きいイメージがあります。」

とお答えしておきました。

どうやらこの仲介業者は社内の方針で、瑕疵担保責任免責での売買契約は御法度のようなのです。

やはりどうも腑に落ちないという気持ちもあります(‘_’)マイホーム用の住宅なら当然だと思いますが、、w

他の方はこういったケースの場合どうされているのかな?と気になりました。

===

ご相談者のお話しはここまでということで、ここから私ぺんたに戻ります。

なかなか珍しいケースではないでしょうか?

私の場合を申し上げると、私から何も申し出ていないのに、

「ぺんたさん、瑕疵担保責任なしにしときましたから!!」

と業者さんが手柄顔でおっしゃることが多かったのでちょうど逆ですよね・・・。

買主がなにか不具合を見つけて不満を抱えたとしても訴訟を起こすのは実際のところ相当ハードルが高いことです。

にもかかわらず、

「訴訟になったら負けるリスクがあるので・・・」

というだけの理由で瑕疵担保責任を2年も抱えるのは、個人事業のメリットをご自分から投げ捨てるもったいない行為だと私は思います。

せっかく買付をゲットしてくれた業者さんではありますが、媒介契約の際にそのような社内ルールがあることを説明してくれていないわけですので、

「瑕疵担保責任を必ず付けなければならないという御社の社内ルールは初耳です。しかも2年も・・・となるとリスクを売買代金に折り込めていないので、今回の取引はなかったことにして下さい」

と言ったり、あるいは

「私よりも買主の味方なの?」

などと私だったら突き放してしまいそうな気がします。

読者の皆さん、どう思われますか?ご意見・ご感想・アドバイスを積極的に書き込んでいただければ幸いです!

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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