売上4500万。赤字2000万。

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おはようございます。ぺんたです。

うちの法人は9月末でようやく2期目を終えました。

先日は顧問税理士から2期目の決算書を手渡されたのですが、スゴい数字が並んでいます。

「賃料収入 約4500万」

売上がたったこれだけしかないのに、

「当期純損失 約2000万」!!

これで2期の累損が約3500万です。

でも、紆余曲折ありましたが、だいたい思った通りのシナリオになっています。良かったよかった~!

■1・2期の決算概要です。
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「赤字なのにぺんたさんはおかしくなったんじゃないの?」

と思われるかもしれませんね。少し解説します。

最初に売上の4500万について。

(大家列伝では満室賃料6500万って書いてあったのに少ないじゃん)

と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

大家列伝の取材をしていただいた時点で所有していた物件が、全て満室になった状態で1年間経過したら売上が6500万になるという意味で申し上げたので間違いではありません。

今年2月までに岐阜県や三重県の巨艦物件3棟を次々に売却しましたので、今年2月時点では満室賃料が3000万程度、実賃料はもっと少ない規模に落ち込んでいました。

そこからけっこう頑張って物件をたくさん購入し、売上高のリカバリーを図ったので満室賃料ベースで6500万まで、実賃料ベースでは昨年対比1割減の4500万まで戻せたということになります。
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次に原価の欄です。

(不動産賃貸業に”原価”って発生するの?)

と思われるでしょうが、当社の場合は私個人が所有する物件を一括借り上げしていましたので、私個人に支払う一括借り上げ保証金が仕入れ原価になります。

1期目は売上高が5000万あるものの、実態としては個人所有物件の一括借り上げ分が大半を占めていたため原価が3900万もかかり、売上総利益(粗利)が1100万しかありませんでした。

ところが2期目は一括借り上げした物件の売却が進んだので、売上高は4500万に下がったものの原価は980万にまで一気に下がり、その結果粗利が3520万と一気に3倍増となりました。

他人の物件を一括借り上げで”仕入れる”のではなく、法人直営物件を増やすことによって粗利幅を深くした1年だったと言えます。

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販売費・一般管理費欄も2期目が大幅に増加していますが、法人直営物件が増えたことによるコスト増です。

その結果、2期目の赤字が約1960万にはなりましたが、コストの中には

・太陽光発電設備の50%償却700万円が含まれ、来期以降には発生しない

・物件購入に関連する税負担が600万ほどある

・太陽光以外の減価償却費が約900万ある

ことを勘案すると、短期間にあれだけ物件を購入したにしてはキャッシュがちゃんと回っている勘定になります。

しかも3期目からはサブリースの原価980万がゼロになりますから、税務上も黒字転換する見込みです。

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1・2期目で累損が約3500万円作れましたので、3期目ないし4期目で物件をひとつ売却し、その売却益を累損でチャラにしてしまおうと考えています。

すると約3500万の非課税の資金が手元に残るわけで、当社の財務内容は一気に改善します。

財務が改善するとこういうご時世でも更に融資を受けやすくなるので、今後の発展に寄与すると思います。

このブログで個人事業から法人成りする経過を過去に書いて来ましたが、法人が黒字化する過程を今日ご紹介した格好です。

ご参考になれば幸いです。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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