「東京の人は12%で、古くても買う」

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おはようございます。ぺんたです。

以前先輩大家さんと一緒に、不動産業者さんを訪問したときのことです。

その業者さんはブツ上げした物件を楽待や健美家さんに広告掲載して販売するスタイルの業者さんです。

我々は数人で連れ立ってそこを訪問し、個々人それぞれの目線にあった物件があったら広告を出す前に内々で紹介してもらおうという意図を持っていました。

私は皆さんご承知の通り、

「積算価値のある重量鉄骨orRC物件で、入居率が低い地方物件」

を安く買うスタイルですから、そこの社長さんにそういう物件を紹介してくれるようお願いしました。

「私はそういう切り口で、だいたい利回り20%超の物件を買うことにしています。」

と申し上げたところ、難しそうな顔をされて

「そういう高利回りの物件はなかなかね~(^_^;」

という反応でした。

「だって、空室が多くったって4.5銀行の融資と1年間の家賃保証を付ければ東京の方が12%でどんどん買ってくれますから・・・。多少古くて難があっても売れますしね・・・」

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言外に、

(12%で売れるものをなんであなたに20%超で売らないといけないの?)

と言われているようでした。

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私の住む山口県某市ではさいきんこの企業がTVCMを流すようになりました。

収益物件の売却を呼びかけるような内容です。

恐らく利益が出すぎて、税金を取られるくらいだったらブツ上げのTVCMを流してしまえ!というノリでやっているのだと思います。

そういえばこの会社を訪れたときのこと。

社長室に向かって案内されている途中である部屋の前を通りかかったら、数人のパートさんらしき女性が電話をかけていました。

口ぶりから、アパマン所有者に対して「ブツ上げ」のテレコールを行っているようでした。

ここからは完全に推測ですが、

・中四国のアパマン所有者の謄本を上げて、
・何らかのカタチで所有者の電話番号も調べて、
・ブツ上げの電話を片っ端から入れている

のだと考えました。

謄本の住所氏名から電話番号にどうつなげるのかが今一つわかりませんが、ネット上には固定電話の電話帳データが検索できるところがありますから、案外そういうところで検索しているのかもしれません。

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4.5銀行の融資パッケージ付き商品を売りに出している中にはこういうクレバーな業者さんも混じっています。

彼らは大都市の(恐らく初心者)大家さんの行動パターンを読み切ってマーケティングしているのです。

それでも4.5銀行スキームで購入された方が成功しておられるのであれば良いのですが、うまく行っていない方もかなり多いと聞いています。

地方には地方特有の事情があって、大都市とは別ルールで動いていることを意識する必要があると思いますよ・・・。

買うことが目的ではなく、ちゃんと経営して利益を出すことですからね。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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