未公開物件・・・だけど水路が渡れないw

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おはようございます。ぺんたです。

懇意にしている不動産業者さんから電話がありました。

「またアパートが出たんですけど、ぺんたさんはまだ規模拡大中ですか?」

「ええ、当面の目標は300戸です。まだまだ行きますよ!」

ホラ話と思われないと良いのですが・・・(笑)

「で、どんな物件ですか?」

とお伺いすると、

「平成3年築、3LDK×4戸の小さなアパートです。利回り20%になるように値付けしました」

「構造は?」

「それが木造なんですよ・・・」

「・・・・(^_^; 」

一気に冷めてしまいました。

私が展開しているような人口20万人以下の地方都市は極端に地価が安いんです。市役所のすぐ近くのエリアでも路線価が3万円だったりします。

今回の物件は不人気エリアですからたぶん路線価1万円程度です。

つまり土地の力がないので、建物に積算価値が残っていない限り銀行評価が出ないんです。

「木造だと厳しいですね。ほかには?」

「汲み取りの簡易水洗便所なんです」

(うわっ!!)

いまどきは地方都市でも下水道の普及が進んでいます。下水道が来てなくても浄化槽にはなっているのが一般的です。

それが汲み取りというと間違いなく敬遠されます。

「ちょっと厳しいと思いますよ。」

とお伝えしたものの、現地を一度下見することにしました。せっかくいただいた話ですもんね。

「アパートへの進入路がちょっと狭いですが気をつけて下さいね♫」

と最後に言われました。

===

現地を訪問したところ、遠目に見るこのアパートはなかなかキレイです。最近塗り直した感じで好感が持てます。

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(え、思ったよりいいやん!)

と思ったのもつかの間でした。

アパートのすぐ前に行くと、吊り橋のような進入路になっていました。
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GoogleMapで上空から確認するとこんな感じ・・・
上空

水路の上に進入路がかかっています。

バイク免許を取る際の「一本橋」みたいです(苦笑)
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2枚目の画像だとそこそこ広い進入路に見えますが、現地でみると軽自動車でやっと通れるぐらいの幅に見えてしまいます。

実際には普通車が駐めてあるので2メーターぐらいの幅はあるのでしょうが、脱輪の恐怖から、私は敷地に入れませんでした。

紹介してくれた業者さんには、

「現地に行ってみましたけど、怖くて入れませんでした💦」

と報告しておきました。

・木造
・汲み取り
・不人気エリア
・吊り橋w

というネガティブポイントを考慮して、

「私が買うんだったら今の値段の半額ですね」

とお伝えしました。利回り40%相当です。

まあ、欲しがっている方がたくさんいらっしゃるので、そこまで安くしなくても売れるのではないかと思います。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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