「残債利回り」という考え方はどうでしょう?

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おはようございます。ぺんたです。

リフォーム工事をやっている間、けっこう考え事をしています。

(次のクルマは何にしよう♫)

と、アルピナやベンツのことを考えると幸福感に包まれます(^-^*)

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まだまだ遠いですけどね・・・(^_^;

(次男が大学受験でスベったらどう対処しよう?)

というのも最近悩ましいところです。

仕事関連のこともよく考えます。

先日は、

(家賃下落と残債の関係性を簡単に表す指標ってないかな・・・)

とボンヤリ考えながらペンキを塗っていました。
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(なんで「家賃下落」と「残債」の関係を気にするの??)

と思われた方も多いでしょう。

家賃も残債もどちらも時間が経つほどに減る方向性のものです。

「残債」のほうが先にどんどん減っていくと大家さんがハッピーになりますが、「家賃」のほうが先にどんどん減っていくと憂鬱になります(^_^;

いわば「家賃」「残債」のどちらが早く減るか、競争しているようなものです。
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===

そんなことをぼんやり考えながら作業をしていると、ふとひらめきました。

(そうか~、割ればいいんだ!)

購入時の年間賃料を、購入価格で割ったものが「表面利回り」ですが、

その代わりに、

「ある時点での年間賃料」

 ÷

 その時点での残債額 」

を計算してあげれば、使えそうだと思いました。これを仮に

「残債利回り」

と呼ぶことにしました。

===

事務所に帰ってからいくつか計算をしてみました。

最初に新築物件から・・・。

バブル期に1億円の借金をして新築した物件が、20年後には家賃が半減し、比較的高めの金利で長期ローンを組んだために残債がなかなか減らなかった場合・・・を計算してみました。

水色の縦棒グラフ=残債
オレンジの縦棒グラフ=年間賃料
赤線=残債利回り

です。
新築20年
「残債利回り」は7.5%に低下しているので、新築時よりも収益性が低下しています。借金に負けて行っているパターンですね。

築20年にもなるとあちこち修繕箇所も増えますし、設備の陳腐化も進みます。

収益性が低下するとメンテナンスに金が回らなくなりますから、急速に経営が苦しくなりそうです。

(私はそういうのを拾ってるんですけどね)

===

次に今年の夏に買った築13年のRCです。

RCのファミリー物件は地方では希少性がありますので、10年で1割ほどの家賃下落しかしないだろうと読んで購入しました。

融資は1.25%と金利はまずまずなのですが、メインバンクが頑なに25年融資にこだわったので返済比率が若干上がってしまいました。

でも残債はその分早く減ります。

グランドール

「残債利回り」は13.3%に上昇します。

10年後に築23年を迎えるこのRC物件、今の相場感がその頃も続いていたとしたら利回り10%ぐらいで売れるでしょうから、残債利回りとの差の分だけ売却益が出そうです。

あるいは想定したよりも賃料が更に下落したとしても残債を完済出来そう・・・とも言えますよね。

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最後に、平成初期・鉄骨造の再生物件です。

賃料はこのエリアのボトムに設定しています。いちおう5年で1割賃料が下落する想定にしてはいますが、もう3年経過しますけど当初家賃のままで満室基調です。

融資は2.2%とお高めの水準ですが、利回りが高いので15年で組みました。その結果、5年も経つと残債がずいぶん減ります。

西原

この物件は数年保有して売却することを最初から想定して買いました。

四国にK西建物さんという業者さんがいらっしゃるのですが、社長さんにお会いした際、

「耐用年数のあまり残っていない古い物件でも、利回り12%の価格をつければ東京の人が4.5銀行を使ってどんどん買ってくれる」

とおっしゃっていました(苦笑)

37%のものを12%で売るとしたら、残債の約3倍で売れることになります。

これはデカイですが、4.5銀行の利用者を一人増やしてしまうのはちょっと心配です。

入居付けの腕があれば良いですが、4.5の利用者は往々にしてそうではないですからね・・・。

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最後になりますが、「残債利回り」で検索してみたら既に活用されている方がたくさんいらっしゃるようです。さすがですね~。 

私のオリジナルではありませんがなかなか使い道が広そうな指標だと思います。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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