嫁の土地が売れました!

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おはようございます。ぺんたです。

ウチの嫁が所有する土地の売却活動ですが、昨日無事に建売業者と売買契約を結ぶことが出来ました。

仲介業者さんがずいぶん頑張ってくれたんですよ♫

◎関連リンク
虫のいい買付証明書に反撃w
虫のいい建売業者、その後・・・

仲介業者の担当さんは「安室ちゃん風味」の女性です(笑)
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もともと建売業者さんと我々の間に諸条件の考え方が大きく、しかも先方が若干お行儀が悪い(苦笑)ようにお見受けしましたので、私がふたことめには

「そういうことでしたら今回のお話しはなかったことにしましょう」

と口にするところをなだめすかしながら調整をしてくれました。

(私、仕事の場面ではドSで肉食系なもので・・・w)
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結果としてこちらの要望はかなり買主企業に呑んでいただけました。一部以前の記事とダブりますが妥結状況をまとめます。

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■擁壁まで解体渡しって・・・

嫁の土地は三方が擁壁に囲まれていて、一部は隣家の土地にバッチリかかっています。擁壁までこちら持ちで壊すとなると膨大な費用がかかることからお断りしました。
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すると擁壁の上に乗っかっている2段のブロックまで壊してくれればいいと主張を変えて来ました。費用が大幅に削減出来るので、この条件で同意しました。

うちがボンヤリしていたら、隣家と関係のない2方向の擁壁はうち持ちで壊すことになっていたのかもしれません。

■3ヶ月の瑕疵担保責任と埋蔵文化財による白紙解約の要求

建物の解体工事を始めたあとに埋蔵文化財が発見されたら白紙解約という要求があったのですがこれは撤回してもらいました。
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だって埋蔵文化財包蔵地でもありませんし、そもそも一度造成された分譲宅地ですから文化財が出てくるわけもありませんからね。

そのかわり3ヶ月の瑕疵担保責任には同意しました。

■引き渡し前の宅地造成&販売活動を開始したい件

所有権が移転していない時期に「宅地造成をしたい!」、「建売住宅の販売活動がしたい!」という要求だったのですが、きっぱりお断りしました。

そのかわり建物の解体工事に着手する時期を2週間ほど前倒ししてあげました。

■指定業者による確定測量と取り壊し工事

これも先方企業の内規で外せないということだったので了解しましたが、出て来た見積金額が当方の目線よりも高かったので、買主企業に業者との価格交渉をしてもらいました。

だって先方の子分なんだもん(笑)こちらは労せずして一定の値引きが勝ち取れました。

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と、ここまでが買付証明書に書いてあった条件に対する交渉結果です。

ここからは、売買契約書の記述を巡っての交渉結果です。

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■決済日が勝手に前倒しされていました

「来年の3月末に決済」と事前合意していたのですが、契約書上では3月27日に前倒しされていました。

わずか数日の前倒しではありますが、我々家族はその分早めに引っ越しをしなければならなくなるのでキッパリお断りし、3月30日決済に押し返しました。

■「地中越境物を引き渡しまでに解消」って💦

「隣地との越境物は引き渡し時までに売主が解消しておくこと」という条項があり、それ自身には何も異論はないのですが、その対象物に「地中越境物」まで含まれていたんです。

たぶん隣地向けの水道管や下水管などを想定しているのでしょうが、

・地中越境物があるかどうかは建物を解体して、土地を掘り込んでみないと分からない

・解体工事は物件引き渡し「後」に行う

・よって引き渡し「前」に売主側が解消することは不可能

・地中埋蔵物については引き渡し後の瑕疵担保責任で買主が保護されている

と主張して「地中越境物」の表現を削除してもらいました。

■決済場所は買主事務所&小切手決済

買主企業の内規で小切手決済と決められているそうです。

小切手決済自体はなんら問題を感じませんが、先方事務所で小切手を受け取ったあと我々夫婦にリスクが生じます。平たく言うと高額な現金同等物を犯罪者に強奪されるリスクです。

そのため仲介業者の事務所で決済を行うことを提案しました。そこのすぐそばに嫁の取引銀行があるからです。

そうしたところ、買主企業の事務所近くにある銀行の支店で決済を行うことになりました。

家内もそこの口座をもっていますので通帳と小切手を窓口に差し出せばすぐに口座入金が出来るので安全です。

■売主の追加負担なしの特約追加

大家仲間から、

「あそこの企業は契約後にあれもこれもって追加負担が多いところだから気をつけて!」

というメッセージをもらっていたので、売買契約締結後には追加の費用負担には一切応じない旨の特約を追加してもらいました。

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契約書の手直しは細かいところまで書いていると際限ないのでここらへんにしておきます。

まあ自画自賛かもしれませんけど、わりと優位に交渉出来たような気がします。

たぶん普通の売主だといいようにやられているケースが多いのでしょうね。

タフネゴの私と買主企業のつばぜり合いに挟まれた「安室ちゃん風味」の担当さん、ご苦労さまでした

<(_ _)>

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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