「売買予約の仮登記」の実務

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おはようございます。ぺんたです。

昨日の記事で3年後に買う予定の物件に

「売買予約の仮登記」

を設定するということを書きました。

◎関連リンク 
3年先の全空物件を購入予約しました\(^o^)/

今日はその続編として、「売買予約の仮登記」に関する実務面のあれこれを箇条書き形式でお届けします。

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■誰に依頼するのか?

これは勿論司法書士ですね。
一般的に行う所有権移転登記と同様で、売主側・買主側ともに印鑑証明など数点の書類を司法書士に提出して、登録免許税などの費用を支払うことで実行できます。

■どのような効力があるのか?

昨日の記事ではいささかボカした表現でしたけど、もうちょっと細かく書きますね。

売買予約の仮登記を行っても、売主が

「俺はお前が気にくわないからほかの買主に売る!!」

と言い出した場合には、それを止めることは出来ません。売主が何を言い出しても半強制的に所有権を移転することが出来る・・・みたいな力があれば良いのですが、さすがにそこまでは出来ません。

(ただし私を登記1番手にするという約束を反故にしたわけですから、なんらかのペナルティを求めることは可能だと思います)

ところが新しい買主に対しては非常に強力なツールになります。

新しい買主が自分のものであることを登記しようとしても、私の同意なくして登記することは出来ません。つまり新しい買主に対して、

「俺はお前が気にくわないから一番手の地位は譲らないぜ!!」

と突っ張れば新しい買主は所有権移転登記が出来なくなってしまいます。

■でも厳密に考えると・・・

一般的な不動産の売買契約では、

「残代金を売主に支払った時点で所有権が自動的に移転する」

ということになっていますから、新しい買主が(私とトラブルになる覚悟をして)残代金を支払ってしまえば所有権は移転するはずです。

その後、売買契約書と残代金を支払ったことの証明(売主からの領収書?)を証拠として私に対する民事訴訟を起こせば、場合によっては私は敗訴するかもしれません。

(いろんな判例があるようですが、難解な法律用語のため読むのをやめました(笑))

でも実務的には調停や和解?などを通じて、私が持っている「登記順位の一番手の地位」を新しい買主に有償で譲ることになると推測しています。

■心理的効果のほうが大きいかも

いろいろ難しいことを書いてきましたが、

・売主が「この物件はぺんたさんに売る約束をしたのだから、他の人にはもう売れない」

と思ってくれることや

・新しい買主候補が、「この物件には売買予約の仮登記が打たれているので面倒くさそう。手を出すのをやめよう」

と思ってくれるなど、関係者に対して心理面での「予防効果」を与えることが最も大きいのではないかと思います。

■費用

本登記を行う場合に支払う登録免許税の半額を先に納付して仮登記を行います。3年後に本登記を行う場合には残りの半額だけの納付で済みます。

■「長期の売買契約」とどっちが得か

長期の売買契約も検討しましたが、結局そうしなかった理由は、物件固有の事情を除くと、主に以下のような点からです。

・手付金が不要:

今回の物件はン億です。売買契約を結ぶとしたら、手付金としてたぶん4ケタの自己資金を3年間塩漬けにすることになってしまいます。しかも売主企業が倒産してしまったら手付金の回収が面倒です。

・解約違約金が不要:

今後3年間の間に私が経営に失敗してこの物件を買えなくなったとき、売買契約を結んでいたとしたら「手付け倍返し」しなくてはなりません。

それに対して「売買予約の仮登記方式」の場合は、仮登記に要した登録免許税を諦めさえすれば物件を流すことが出来ます。

・他の人に売買予約を仮登記されると負ける:

これが最大の理由です。売主が私と売買契約を締結したあとに別の買主との間にも売買の約束をしたとします。(いわゆる二重契約ですね)

その時点で別の買主が売買予約を仮登記してしまうと、契約締結は私のほうが早かったとしても登記順位は2番手になってしまうのです。

ですから売買契約よりも仮登記を優先したほうが現実的には有利だと思いました。

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長くなりましたが以上です。

本記事は私が自力で調べたことに多少の推測を交えて書いていますので、参考にされる方はご自身でウラを取って下さいね。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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