方向転換を3回行いました

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おはようございます。ぺんたです。

いまのところ順調に経営出来ているのですが、その時々の課題に応じて臨機応変に経営の方向性を変えて行っています。

2月に行ったセミナーに参加された方には途中経過をご紹介したのですが、今日はその後の推移をお伝えしますね。

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私が、

・人口20万人以下の地方都市で
・耐用年数がまだ残っているRCや鉄骨造のアパマンで
・空室が多く放置されている物件を
・割安に購入して
・セルフリノベして満室にする

というパターンを主に採用しているということは既に読者の皆様はご承知だと思います。表面利回りの足切りラインを一応20%に置いています。(例外的に15%まで緩和します)

そういう私にとって好都合な物件が身近なエリアでポンポン出てくるとは思えませんでしたので、最初は超広域で物件を探していました。

ご承知の通り、私はそういう仮説に従って福岡県・岐阜県・三重県・山口県と、超広域で物件を購入して行きました。

その当時の所有物件のエリア分布が以下のグラフです。(単位は戸数です)

エリア推移 - コピー

福岡県からスタートしていろんなところに物件を所有していきましたが、山口県で複数物件を所有出来た2015年11月頃に、

「山口県では今後も継続的に自分の目線にあった物件が買えるかもしれない」

「山口県に特化したほうが家庭とのバランスも取りやすい(^_^; 」

と考えて、方向転換をしました。超広域戦略からドミナント戦略への転換です。(ドミナントとは特定地域に自社の拠点を集中させることを意味します)

物件探しの方法も変えました。超広域戦略を取っているときは当然ですがネットを検索して探していましたが、山口県に集中させる方向に転換してからは地場の業者さんとのリアルコミュニケーションを重視しました。

その結果、他県の個人所有物件を売却するいっぽうで山口県の物件を次々に買うことができ、現在は山口県オンリーに転換することが出来ました↓↓

エリア推移
(いま買付を入れている物件が買える前提で142戸になっていますので、その点ご容赦下さいw)

こういうエリア戦略の転換が第一の方向転換です。

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エリア転換と同時期になりますが、個人所有から法人所有の転換も進めておりました。

やはり個人所有のままでは税金対策のオプションも少ないですし、将来起こる相続への備えが厳しいですからね・・・。

所有形態 - コピー

個人所有で88戸まで所有したあとに合同会社を設立して、その後は全て法人で買い進めました。並行して個人所有物件の売却も進めましたので、現在は法人オンリーに↓↓転換出来ました。

所有形態

これが第二の方向転換です。

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現在物件を所有している山口県某市は、他県に比べて単身物件の需要が高いエリアです。

他県のファミリー物件を売却していくと同時に、山口県の物件が増えていくと必然的に単身物件の比率が上がって行きました。

下のグラフは単身物件(青)とファミリー物件(オレンジ)の構成比の推移です。

F比率 - コピー

グラフの一番右側の時点では、所有127戸中、ファミリー物件が16戸しかありませんでした。(2DK以上の物件を便宜的にファミリー物件としています)

そこで買い付ける物件を今年に入ってからファミリー物件中心へと方向転換しました。これが第三の方向転換です。

その結果、ファミリー物件の比率が徐々に回復しています↓↓。いま物件戸数で4割弱まで回復しました。

F比率
戸数の実数ベースでは以下のようになります。

ファミリー

単身物件は入れ替わりが激しいので、比較的長期入居が期待できるファミリー物件をある程度持っていないと、いまの私では経営の安定度が望めない・・・と考えました。

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私は

「地方の高利回り物件に特化する」

という部分はブレていませんが、実際には自分が感じ取った方向性に応じて方向転換をこまめに実施しています。

たぶん今後の成長過程でもその時々で感じたことをもとに、細かく修正舵を当てていくと思いますね・・・。

今回は物件取得の方向転換を例示しましたが、管理会社さんの選定方針だとかリフォーム方針なども随時細かく変更していっていますよ。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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