「全空物件を現金買いしませんか?」

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おはようございます。ぺんたです。

8月末に知り合いの業者さんから電話が入りました。

「ぺんたさんにちょうど良い、全空物件が売りに出ましたのでご覧になりませんか?」

住所を聞いてすぐに現地に急行しました。
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最初に聞いた話ではRCということでしたが、みたところ重量鉄骨です。

「全空で古いので融資が付かないでしょう。だからぺんたさんに現金買いしてもらえたらと思っているんです(^_^)」

と業者さんは仰いましたが、

「構造をもう一度確認して下さい。たぶん鉄骨と思われます。それと室内を後日でいいから見せて下さいね」

とお願いして、その日は飛びつきませんでした。

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後日室内を見せてもらいました。

2階部分はけっこう広めの事務所仕様でした。
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トイレは和式
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天井が開けてありました。広範囲に水漏れ痕があるので、たぶん上階の排水管を点検したのでしょう。
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3階は住居仕様になっていましたが、なにぶん状態がよくありません。
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全てが古めかしい仕様なので、相当な改装費用がかかります。
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3階部分にも雨漏りの痕がありましたので、屋上と外壁をチェックしました。

屋上はシート防水でしたが一見したところ破れやめくれはないようでした。
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ところが外壁の一番下の端がめくれて鉄骨がボロボロになっていました。
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恐らく屋上防水のどこかか外壁塗装のうえのほうから雨水が浸入して、下まで浸潤しているのだと思われます。

あるいはどこかの床下排水管からの漏れがここまで到達しているのかもしれません。

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業者さんには、

「少し時間を頂きます。いろんな手直し工事のシミュレートをしてみて収支を計算してみますので・・・」

とお伝えして、数日かけていろんなシナリオを想定した計算をしてみました。

・たぶん屋上防水はやり替えかなぁ

・外壁は再塗装が必要

・全室給排水管の全チェックも

・事務所を貸すノウハウは私にないのでレジ転換

・住居部分もフルリフォームしなきゃ

などと細かく工事費を見積もっていくと、とても売却希望価格のままでは目標利回りに届きません。

私だと希望価格の半値以下になってしまいますし、私より高く買える人はいるでしょうから、この物件はお断りさせていただきました。

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ちなみに、ここは私の街のもっとも中心部で駐車場もあるので、ちゃんとメンテしていれば全空などにならなかったハズです。

「どうして全空になっちゃったんですか?」

と質問したところ、

「相続された息子さんが放置して来たからです」

ということでした。毎度まいどのパターンですね。

経営力も経営する意思も持たない子息に相続させるとこうなってしまいます。

我が家の場合は息子たちのセーフティネットとして不動産事業を始めましたが、本人達がやる気がないのに不動産を相続させてはぜったいダメだな~と、こういう物件を見るたびに思います。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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