帰路で全空物件の振り返り訪問

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おはようございます。ぺんたです。

お盆休みのロングドライブの帰り道。数年前に内見した全空物件がその後どうなったのかを振り返り訪問してみました。

こんな感じの美しい物件です。3年前はたしか2000万で売られていました。
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岡山県某所で3年ほど前に全空で売られていた物件です。相当有名な物件ですから検討された方は何百人もいらっしゃったんじゃないでしょうか・・・。

当時は収益物件に不慣れな業者さんが仲介していて、売りに出た時はそこそこ入居者がいたらしいのですが、

「売りに出すから全員退去してもらいました。」

と仰っていました。一般物件だったらそれでいいですが、収益物件にとっては明らかに失策です。

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以前は人の気配がしませんでしたが、生活の痕跡が見られます。

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鉄部がキレイに塗装されていたり、ガス給湯器も新品交換されていました。
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1階の駐輪場から空室をちょこっと覗かせてもらいましたが、当時はなかった室内洗濯機置き場が付けられていました。
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現在のオーナーさんがかなり手をかけて綺麗にされた様子が伝わってきて好感が持てました。

問題はここのエリアです。

ここは山間の小さな街で、私立大学の学生がアパートのメインターゲットなのですが、物件の供給過多に加え、肝心の私大が岡山市内に軸足を移しているおかげで学生数がかなり減っています。

つまり需要減です。

地元の管理会社さんを回っても、「管理料10%でも受けたくない」という超ネガティブな反応だったので当時の私は手が出せませんでした。

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現状の入居率は外からの目視では何ともわかりませんが、まだ半分以下でしょう。空室の郵便受けにクモの巣が張ってました(笑)
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でも現オーナーさんはありえないぐらい安い価格で購入されているはずですので、これぐらいの入居率でも収支は回っていると思います。恐らく長い時間をかけて根気よく満室化される戦略なのでしょう。

キャノンの工場が人員整理をしたあとの国東半島、同志社大学が引いたあとの京田辺など、需要減に見舞われたエリアではそれなりの戦い方があるのかもしれないなぁ・・・と思いながら帰路につきました。

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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