私が新築に臆病な理由

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おはようございます、ぺんたです。

先日は元中卒大家さんこと野中さんの主宰する大家同士の座談会に参加させていただきました。(野中さん、お世話になりました!)
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この会では参加者が5~6人のグループを作り相互に情報交換します。しばらく時間が経つと別のグループに組み替えて新しい参加者と情報交換するという、シャッフル形式の座談会です。

この日は2グループの方と情報交換させていただきました。

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最初のグループでは私以外の方がほとんど新築物件の所有者だったので、自然に話題がそっちの方に行きました。

皆さんご承知の通り私は中古物件で空室の多いヤツを得意にしておりまして、現在所有している13棟は全て中古です。

「どうして新築やらないんですか??」

・・・的な質問をいただいたのかどうか覚えていませんが、新築に関する私の本音をお話しさせていただきました。

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私にも新築への憧れはあります。

何度も「新築やってみようかな?」と思ってみたものの取り組めていないのは家賃下落にどう対処したらいいのか・・・その答えがまだ見つからないからです。

私が持っている物件は20年とか25年前の新築物件です。その多くが散々な状態で私のもとにやってきます。

現在の賃料は単身物件を中心に考えると新築当初の家賃から半額ぐらいになっています。(ファミリー物件だとそこまでは下がっていませんが3割から4割といったところでしょうか)

仮にいま私が新築を建てたとします。

これだけ新築ブームのようになっているうえ人口は減っているでしょうから、いまから20年後や25年後には半額以上に下落している可能性が高いと思うんです・・・。

何人かの方から新築物件の返済比率を伺ったところ、建築費が高騰している影響もあり50%から60%だと仰っていました。すると20年から25年後の下落した家賃をベースに、(元利均等返済を前提に)単純計算すると100%から120%になってしまいます。

元金均等返済を選択した場合は金利部分がだんだん減って行きますからそこまでには至らないにしても、返済比率が結果的に相当高くなってしまうことは間違いありません。

つまり長期保有した結果、収益を生むどころか手持ち資金やサラリーから補填をする状態に陥る可能性があるということです・・・(^_^;

私の所有物件の前オーナーの中には、新築当初に夜の街で毎晩豪遊していたとか、クルーザーを持っていたと仰る方がいらっしゃいます。
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仲介さんに売却の背景を詳しく聞くと、築年が経過するとともに資金繰りが苦しくなり、

①家賃の値下げを渋るようになり
②大規模修繕ができない
③リフォームしないまま現状で貸そうとする・・・・

その結果空室が多くなり売却することになった、というのが典型的なパターンです。

(そういう方は決済が終わると晴れ晴れした顔をして、私に感謝されたりします(^_^))

そういう悪循環に陥らないような戦略をもってから新築に取り組むべきだ・・・と思うのですが、いまの私には「自分に合っている戦略はこれだ!」と確信出来るものがまだ見つかっていません・・・💦

だから新築に関してはまだ臆病になっている次第です。

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ちなみに、現段階で私が考えつく「家賃下落に対抗する戦略」とは以下の通りです。

①新築したあと長期保有しない

家賃が本格的に下落する前に手放してしまうという考え方です。割と多くの方がこの方法を採用しておられるようです。売却を前提にしているので耐用年数の長いRC造に特化している方が多い印象です。

②短期間に規模を拡大してリスクヘッジする

短期間に多くの物件を新築して一気に損益分岐点を超え、収益力を高める戦略です。

③家賃が下落しにくい好立地を選んで建てる

地方都市でも賃貸需要のコアになる人気エリアはあります。そこに特化して新築する戦略です。

④所有物件のポートフォリオの中で新築比率を一定に抑制する

新築物件が家賃下落によって儲からなくなっても割り切って他の中古物件でカバーする作戦です。

⑤自己資金をかなり入れる

銀行が好むやり方ですね。自己資金を投入することによって初期の返済比率を抑制して家賃下落に備える戦略です。

⑥運営に注力し人気物件にする

建物の賃料や設備で勝負するのではなく、物件のブランド力や大家力などソフト面を充実させ家賃下落に対抗する戦略です。

⑦新築時の建築価格を抑制する

専門性や知識を持った方がその能力を活かし、新築時の建築コストを極限まで抑制する戦略です。

⑧不動産事業とは別事業で収益をあげリスクヘッジする

書き方が逆かもしれませんね。本業で分厚い利益を上げている方が収益の運用先として不動産に投資されるケースがよくあります。そのように複数の事業で相互補完する戦略です。

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思い付くままに8つ挙げましたが、もっとあるかもしれませんね。

しかし、いまの私には能力的にどれも選択しづらいものばかりで、今後の努力と研鑽が必要だと思っています。

【追記】
今日の記事は新築物件を展開しておられる方をディスる目的で書いたものではありませんのでくれぐれも誤解なきようお願いしますね(^_^)

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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