貸し剥がしと元本返済と減価償却費

お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

友達リクエスト頂けるとうれしいです。
Facebook:ひろゆき ぺんた あんざい

===============

おはようございます。ぺんたです。

ちょっと前のことです。私のブログ記事をフェイスブックで共有させてもらっているスレッドで、旧知の友人から質問をもらいました。

「貸し剝がし、やっぱ意識してますか? また再来しますかね? 」

という質問でした。

こればっかりはお上の金融行政や市場環境によるので再来するかどうかはなんとも言えないのですが、銀行が貸し剥がしをする局面になっても出来るだけその対象になりにくい事業構造にはなっています。

私は20代のころ(バブル崩壊直後です)電機メーカーの現場営業をやっていたのですが、担当する電器屋の社長が貸し剥がしに遭い人目をはばからず泣いている場面が忘れられません。

私が意識しているのは次の2点です。

①銀行の担保評価や一般的な市場価格よりも安く買うこと(購入時点で、担保評価>借入額)

ということと、

②元本返済が減価償却費よりも早く進むように融資組みをすること

です。融資の際、多くの銀行は法定耐用年数までの融資・・・という建前を持っています。なので銀行内での担保評価額は毎年減価償却費と同じ額だけ減っていくと仮定しています。

ですから、

・物件を購入するときに銀行評価額よりも低い価格で買っておいて
・毎年の減価償却費よりも元本返済が早く進めば
・ある時点の残債額よりも担保評価額が高くなる

と考えています。

貸し剥がしとは残債よりも担保評価額が低いときに起きるので、上記のようなコンディションを整えておけば貸し剥がしに遭いにくいのではないかと思っている次第です・・・(^_^;

まあ銀行の担保評価基準なんてコロコロ変わるものですから、こういう工夫をしていても剥がされるときには剥がされると思いますけどね(笑)

(昨日も都内の宅建業者さんと電話で話した際、「都銀の担保掛け目が一段と厳しくなった」と仰っていました)

===

まずは①の安く買うという点について私の物件を例にとって説明しますと、この街で最初に買った物件がわかりやすいのではないかと思います。

この物件は固定資産税評価額が土地+建物で約4200万あります。
固定資産税評価額
この物件にご融資いただいた銀行さんはたまたま担保評価=固定資産税評価額で掛け目なしというところだったので、4200万が担保評価額になります。

この物件を2750万で購入し融資は2500万出してもらいましたので、だいたい担保評価額の6割に当たります。逆に言うと4割は余裕があるのでその分だけ貸し剥がしに遭いにくいと考えられます。

②の「元本返済>減価償却費」はどうかというと、毎月の元本返済額を全物件で計算してみたところ、毎月169万円でした。
DSC_2182

これに対し試算表上の減価償却費は直近月で114万ちょっとになります。
減価償却費

つまり毎月55万円分の担保評価を貯金していくようなカタチになっています。

これを年間に直すと毎年660万になります。
貯金

これぐらいやっておけば貸し剥がしリスクは低くなると現時点では思っています。

===

しかし勘のいい方はすでにお気づきだと思いますが、私の所有物件は購入当初からデッドクロスのものが多くてこうなっちゃいました(苦笑)

「常時デッドクロス大家」に改名しようかなと思いますw

これは、物件を安く買っているので減価償却費が比較的少ないうえに、高利回り物件に比較的短い融資を組んでいるからなんですね・・・。再生系の宿命でしょうか・・・(^_^;

そのため資金繰りには注意を払っています。

お布施だと思って押して下さい(笑)
↓↓↓↓↓

不動産投資ブログランキング

友達リクエスト頂けるとうれしいです。
Facebook:ひろゆき ぺんた あんざい

===============



Source: ぺんたの地方不動産投資日記

返信を残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です