こんな時期だからこそ金融機関の開拓営業!

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おはようございます、ぺんたです。

不動産投資向けの融資が渋くなったと言われて久しいですが、そういう時期だからこそまだお取引出来ていない金融機関を開拓しようと思い、2行にご挨拶に伺いました。

普段はこんな作業着ばかりですが・・・
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金融機関にお邪魔するときにはだいたいサラリーマンのコスプレをしていきます(笑)
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いつもの銀行訪問キットも所有物件数が増えたので分厚いファイルに成長し・・・
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資料にはタックシールなどで見出しを付けるようにしました。
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◎関連リンク 銀行訪問キット

ひととおり挨拶が終わったあとに、この銀行訪問キットを使って職務経歴のご紹介・事業の概要・経営成績をざっと説明させていただくと、だいたい固かった雰囲気が柔らかくなります。最初にこれだけ用意していくと銀行側の手間が省けてざっくりとした判断が下せるようになるからでしょう。

そのあとはこちらからのインタビュータイムです。今回は具体的な物件持ち込みはしませんでしたので、銀行側の融資姿勢などを聞いておいて後日適切な案件を持ち込む予定です。

今回、私が聞き取った内容はざっくり以下のような感じでした。

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■某信用組合さん(融資担当次長さん)

・よその金融機関が融資を絞っているせいか、アパート案件で毎日2~3件の融資相談が来ます。

・4月以降も本部からアパート融資を絞れという指示は出ていません。

・また頭金を一律2割入れてもらうような指示も出ていません。

・ただし収益性が低い案件はお断りすることが多いです。でもそれは従前から変わっていませんよ。

・いままでよりも優良案件や、実績があり経営成績の良い大家さんとの取り組みを増やすように・・・という本部指示は4月に入ってからありました。

・当組合は比較的金利を高めにいただくほうですが、収支があう案件であればお貸し出しは以前通り可能です(^_^)

・あ、野立ての太陽光は収支が合わないものばかり持ち込まれますので取扱をやめるよう本部指示がありましたね。

■某地方銀行さん(支店長さん)

・物件価格・諸費用・リフォーム費まで丸抱えで全額ご融資するようなことはやっていませんので少額でも自己資金の投入はお願いすると思います。

・4月になってからアパート融資を一律絞れという指示は本部から来ていません。

・収益性と物件の状態を見て判断をすることになりますが、良い案件をご相談いただけたらいまでも融資することは十分可能です。

・以前はあまりよくない業者さんが、収益性の低い物件に初心者をはめ込もうと強引な営業をしている場面をよくみましたがそういうのには感心しませんね。

・大家さんご本人がどこまで本気でその物件を経営する意思があるのか・・・いわゆる本気度はしっかり見定めてから取り組みたいと思います。

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2行ともこんな感じで、ぜんぜん絞っていませんでした。

「他行との貸し出し競争に勝つためにがんばる!」

とか

「貸したあとはどうなっても知らない」

みたいな銀行マンが業界にはいらっしゃるそうですが、この2行に関しては、

「出来るだけ貸したいけど、収支があうことが大前提」

というスタンスでした。ま~当たり前で常識的なスタンスですよね(^_^)

いま大家業界では融資が厳しくなったとかドアが閉まったという話を聞きますが、もしかしたら、ここ数年の「買ってはいけない物件にも融資が出ていた」という異常な状態が是正されただけで、「買ってはいけない物件を買おうとする人を買わせない」ようになっているだけなのかもしれないと思いました。

だとしたら金融機能の正常化ですよね(^_^)

それから初心者の中には、物件紹介から融資アレンジも、更には経営計画までぜんぶ仲介業者さんにおんぶに抱っこという方が多くいらっしゃるそうですが、そういう方にはいちどぜひ金融機関への直接営業をオススメします。

良心的な金融マンに出会うことが出来たら、自分がいかに危険で無謀なことをやろうとしているかをその言動で教えてくれることもあると思いますよ~(^_^)

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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