新規物件の掘り起こし

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おはようございます、ぺんたです。

金融機関の融資姿勢が厳しくなってくるとともに売りに出る物件数がかなり減って来たように感じます。たまに出てきても昨年までのイメージで価格は高止まりしたままなので手が出しづらい感じです。

このままでは規模拡大が止まってしまうのであの手この手で掘り起こしをしています。

今回も結果的には不調に終わりましたが、売りに出ていない物件をターゲットに「ブツ上げ」を仕掛けてみました。

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私が狙ったのはもう少しでサブリースが切れてしまい延長がない物件です。つまり全空になるのが確定しているわけで、そのとき現オーナー様はお困りになるだろうと予測しました。

こういう物件です。
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なかなかキレイな物件でしょ!繁華街の中にあるので立地は抜群にいい物件です。

この物件のサブリースが切れて再延長がないという話をどうして知ったかは商売上の秘密です(笑)

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さて次に、この物件の所有者にどうやってアプローチしたか?ですが、プロパンガス屋さんの系列に不動産屋があるので、ガスの担当さんを経由してそこにお願いしました。

なぜプロパンガス屋さんだったかというと、ここは地元の有力企業でガスの卸をやっているほかさまざまな業種の子会社をたくさん展開しています。その関係で地元資産家や有力者の個人情報もかなり持っているようなのです。

以前ガスの担当さんと飲んだときに、

「もしかしたら御社グループ全体では、地元の資産家や有力者との人的ネットワークってかなりあるんじゃないですか?」

と質問したら、

「全員ではありませんがかなりのつながりはあります。本社の企画部門とか総務部門の連中が富裕層の方の連絡先をかなり知っているようです」

と仰いました。その時点で私が描いた絵はこんな感じです。

・本社の方に現オーナーを知っているかどうかを問い合わせ

・知っているようだったら不動産部門の担当さんがアポを取って訪問

・売却意思を確認する

後日、上記↑のような意図をガスの担当さんに説明したら早速動いてくれました。

不動産部門が謄本を上げてくれて、そのオーナー名を総務部門に照会したところ残念ながら面識のない方だったそうです。

(ここで終わってしまうのか!?)

と思ったところ、不動産部門の方が銀行の融資担当者に当たってくれたようです。この物件に融資を出している銀行の支店で、当然オーナーとは面識があります。

事情を説明したところ、

「買主(私)に優先的に紹介してくれるのならば、現オーナーに売却意思を打診してみてもいいですよ。うちも融資案件が欲しいですから(^_^)」

との回答だったそうです。もちろん私もNOとは言いませんので銀行さん経由で売却意思の確認をしてもらいました。

すると・・・・

「あの物件は相続対策で建てたものだから、売る気はない。全空になってもキャッシュは十分あるので問題ない」

との返答だったそうです。残念ですが仕方ありません。これでブツ上げの仕掛けは不調に終わってしまいました。

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結果的にうまくは行きませんでしたが、こういうやり方を続けていけば掘り起こしはいつか出来そうな気がします。

意外だったのは銀行の反応です。

現在のオーナーさんに貸しているわけですから、所有者が私に代わっても得はしなさそうです・・・。ところが謄本を改めて確認したところ、抵当権の金額は驚くほど少ない金額でした。

どうやら私が買うことで融資額が伸ばせると踏んでやる気になってくれたようです。

だとしたら謄本の抵当権の欄を見て、残債が少なくなっていそうだったら、融資銀行の支店に私から直接アプローチする方法も今後は使えそうですね。

きょうはいささかテクニカルな話でしたが、ご参考まで!

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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