買わないほうがいい物件

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おはようございます。ぺんたです。

先日参加したセミナーの懇親会は楽しかったです。2次会まで行っていろんな方とお話しをさせていただきました。

まだ物件を持っておられない現役マツダ社員の方がいらっしゃって、酔った勢いで

「私、マツダが大好きなんです!」

と、たぶん10回ぐらい連呼しました。だっていままで累計で6台ものマツダ車に乗ってるんですもんね・・・(^_^;

本題に入る前に私のマツダ遍歴をご紹介させていただくと・・・(興味のない方は読み飛ばして下さいw)

生まれて初めて買ったクルマがカペラC2というクーペの四輪操舵モデルでした。
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子供が出来てから赤いMPVを買っていろんなところにドライブしました。このクルマは後年もう一度乗りましたね。
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家内の普段使いにグリーンのデミオを買いました。「色がコガネムシみたい」と言ったらめっちゃ怒られました(笑)
MA_Demio
九州と岐阜県の間と月1回往復したアテンザワゴンのディーゼルです。いいクルマでした。うるさかったですけどw
484857

そして現在はRX-8というスポーツカーの後期型に乗っています。
mazda-RX8-concept1

別に意識したわけではないのですが、どうしても私の前にマツダ車が現れてしまうのです・・・(^_^;

最近は輸入車が気になっているんですが、アテンザの新型が直6ディーゼルだという報道が出て胸がザワついています(笑)

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マツダ愛が暴走してごめんなさい<(_ _)> 

与太話はこれぐらいにして本題に入ります。懇親会の二次会で隣り合わせた初心者の方からご挨拶いただいて話していたところ、

「こんど築10年の木造物件を買うことになったんです。返済比率は70%なんですけどね・・・(^_^;」

と仰ったので、すっかり酔っ払っていた私のスイッチが入りました。
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初対面の方に失礼かなとおもいつつも、

「それって買わないほうがいいんじゃないですかねぇ?」

と言ってしまいました。(ストレートでゴメンなさいね・・・)

「えっ・・・」

と絶句されていたので、以下の2点をかいつまんでお話ししました。その時にお話し出来なかったことも含めて解説します。

①築10年というとこれから本格的に家賃が下落する

築10年というとこれから本格的に家賃が落ちて行く時期です。今後10年間所有するとして賃料収入が仮に3割下がると常時満室経営でも返済比率が100%になってしまいます。5割下がるとしたら返済比率は140%になります。

常時満室経営をしていてもこんなことになるわけです。しかも経営には税金をはじめとする必要経費がかかりますし空室損も出るわけで、実際のところはもっと厳しい経営内容になると思います。

家賃が将来にわたってどれぐらい下がるかは、そのエリアにどれだけ新築が建つかとか人口がどれだけ減るかということに依存します。それらは大家さん個人ではコントロール出来ないことなので、購入時点で返済比率を抑えることでしか防衛できないことだと思います。

②オリックス長期ローン利用で元本が減らない

そのアパートはオリックス銀行の30年ローンがセットになったパッケージ商品だということでした。(金利が高い長期ローンなので返済比率が高くなるのでしょう)

金利3%としてざっと計算すると10年所有したあとの残債は元本が約25%しか減っていないことになります。

仮にその間、家賃が3割とか5割落ちてしまうと購入した時点の利回りよりも低い利回りでしか売却できないことになってしまいます。つまり売るに売れない状態になってしまい、かつ①で書いたように毎月サラリーマン収入から補填しなければならない状態に陥るわけですから大家に取っての地獄です。

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次の2点は当日お伝えできなかったことですが、追加で解説させていただきます。

③借り換えができない

「購入してすぐに他行に借り換えするから大丈夫」

と思っていらっしゃるかもしれません。

しかし地方銀行では金利こそ1.5%程度に抑制出来るものの融資期間は15年程度、長くて20年程度しか出してくれないと思います。

1.5%・15年融資だと仮定すると毎月の返済額がオリックス銀行の約1.5倍にはねあがるので、購入後すぐに借り換えしようとしても返済比率が100%を越えるので借り換えに応じてくれる地銀(信金も含めて)は恐らく見つからないと思います。

④大規模修繕・内装リフォームの費用が捻出できない

築10年程度ではまだ外装がしっかりして見えるかもしれませんが、その後の10年では塗装が必須になってくると思います。

ところが上記のように「逆ザヤ経営」に陥っていると外壁塗装費用の捻出に応じてくれる金融機関もみつからない可能性が高いと思います。

また内装や室内設備はどんどん陳腐化しますので、内装リフォームの費用が別途必要になってきます。

管理会社は、

「(内外装含めて)キレイにしてくれないと入居付けできません」

と言うでしょうから、そうした費用を捻出できないと入居率がどんどん低下していくことでしょう・・・orz

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かなり悲観的なことばかり書いてしまいましたが、私の率直な感想です。

賃貸経営は物件を買う時点で勝負が決まってしまう怖い世界ですので、上手な買い方をして欲しいものです(^_^)

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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