エレベーターの保守費用が異常に高いマンション

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おはようございます、ぺんたです。

一ヶ月ほど前のことです。市内でかなり好立地の築浅RCマンションが売りに出ました。

私にしては高価格&低利回りだったのですが、ちょっとだけ指値をしたら売主と合意出来たので買付を入れました。

ところがその後、売主が価格をつり上げにかかったので撤退したのですが、そのマンションのコスト関係がびっくりするほど高価だったんです(^^ゞ

こんなイメージのマンションでした。実際は高さがこの半分ぐらいですけど・・・w
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買うにあたってレントロールやもろもろの資料を入手したのですが、支出関係の項目がどれもこれも壮絶に高いのです。

一番目立つのがエレベーターの保守費用でした。

以前私が40戸の単身マンションを所有していたとき、製造メーカーのフルメンテナンス契約が月額3万円でした。

ところがこの物件は24戸+αなのに、同じフルメンテの保守費用が月額8万円もしたのです。(もっとも、8万円の中には自動ドアの保守費用も含まれていましたが、それはそんなに高いものではないですよね(^^ゞ)

ちょうどカゴの大きさも同じ、築年数はこちらのほうが新しいのでこれだけ高額な保守費用というのはちょっと説明が付かない感じです。

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ちょっと脇道に逸れますが、エレベーターの保守契約には2つの契約種別があります。

①フルメンテナンス契約(FM契約)

フルメンテナンス契約とは、毎月の保守料金の範囲内で保守業者(多くはエレベーターメーカーです)が

・経年劣化する機械部品・電気部品の取替修理
・消耗品の交換
・エレベーターを定期的に点検・清掃・給油・調整を行う

行ってくれる契約のことを指します。つまり月額の保守料金さえ払っていれば上記の作業を業者側が追加費用負担なしに行ってくれるわけです。

ただし、「フルメンテ」という語感からこの契約を結ぶと「修理や保守がすべてカバーされる・・・」と誤解しがちなのですが、

・昇降かご
・敷居
・扉
・巻上機
・電動機
・駆動機
・ワイヤーロープ

などの大物に関する不具合は契約書で別途有償とされているものが多いようです。


②POG契約(パーツ・オイル・グリス・メンテナンス契約)

POG契約とは、

・一部の消耗品の交換
・自動給油器オイル・グリスの補給
・エレベーターを定期的に点検・清掃・給油・調整

を行う契約です。

つまり消耗品や故障した部位が生じたらそれは実費で追加費用負担をすることになるような契約形態です。

一般的にフルメンテ契約はPOG契約よりも高価です。そしてフルメンテ契約からPOG契約にいったん切り替えると逆の契約変更は出来ない業者が多いので、フルメンテに戻したければ受けてくれる別業者を探さなければなりません・・・。

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私が以前所有していた物件の場合、保守を行っていた製造メーカーに何度連絡しても折り返しの連絡が来なかったので頭にきて独立系のSECエレベーターに切り替えました。

と同時に契約種別をフルメンテからPOGに切り替えました。するとそれまでフルメンテで毎月3万円だった保守費が、POGでは1万5千円になりました。

(もちろんPOGでは消耗品代が別途請求されるので一概にどちらが得とは言い難いのでご注意ください)

そうかんがえるとこのマンションの毎月8万円という保守費は

・一般的なフルメンテ契約の2.5倍程度

・一般的なPOG契約の5倍程度

という風に考えられるのです。めっちゃ高いですね~(^_^;

私には「代理店がぼったくった」(笑)ということぐらいしか思い付きませんでしたが、ネットでいろいろ調べてみたら、メーカー直契約でも同じようなことがあるそうです。

建築時に施主がハードな価格交渉をして納入価格を値引きさせた場合、メーカーはそのままでは損をしてしまうので保守契約費用にこっそり上乗せして回収するそうなんです。

(ウラは取れていませんから「都市伝説」と思ってください(笑))

しかし、それにしてもここの現オーナーおよび前オーナーはコストの見直しを全くしてこなかったようですね。

首尾良く私が購入できたらまっさきに保守業者を入れ替えて、フルメンテで3万円程度にコストダウンするつもりでした・・・。

あ~、ロストして残念でした💦

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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