長期と短期の譲渡所得が通算されて大幅に節税\(^o^)/

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おはようございます。ぺんたです。

このブログを開始して3年が経過しました。投稿したネタは900を超えています。

その間、少しづつですが私自身も成長していっていますので、だんだんマニアックでニッチなネタになっていっている気がします(笑)

今日のネタはその代表格で、本当にマニアックでニッチな話題です。ちょっと難解かもしれませんが、知っていて損はないネタですのでどうかご容赦ください。

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不動産投資を始めた初期のころから一定期間は個人事業として物件を購入しておりました。一時は最大で80戸近い規模になりました。

おかげさまで個人事業が順調に拡大出来てきたので2年半ほど前に法人を設立して、以降は法人で購入することになりました。つまり私の不動産事業は一時期「個人」と「法人」の2頭立てで進めてきたわけです。

その後、新たに立ち上げた法人でも順調に規模が拡大出来てきましたし、個人所有の物件は岐阜県や三重県といった遠方にあったので、徐々に売却して個人事業をフェードアウトしていくことにしました。

実態としては、

・一昨年に大型物件を2棟

・昨年は大型物件1棟と区分マンションを1戸

売却しました。これで個人事業の物件はすべて売却してしまい、昨年の3月時点で個人事業の実態はすべてなくなりました。

そして昨日、個人事業として最後の確定申告を済ませてきました。

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今回の確定申告では、昨年売却した2つの物件(大型物件×1+区分×1)の譲渡所得を申告しなければいけませんでした。

大型物件のほうは2年半の所有期間しかなく、かつ大きな売却益を得ましたのでいわゆる「短期譲渡所得」になり、がっつり税金を取られてしまいます。
P1050861

区分マンションのほうは私たち家族の元自宅で、購入してからかれこれ20年経過します。最初の3年だけ私たちが住み、そのあとは諸事情により賃貸に回していた物件です。。

こちらのほうは購入時の価格の、およそ半額で売却しました。長期譲渡所得がゼロどころかマイナスになったわけです。

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大型物件のほうは税務署のルールに従って計算したところ、約4000万の「短期譲渡所得」が出ることになりました。

みなさんご存知の通り、個人事業で「短期譲渡所得」を計上すると、税率が約40%となります。内訳は30%が所得税で、10%が住民税となります。

4000万の「短期譲渡所得」であれば、約1200万の所得税と約400万の住民税が課税される計算になります。合計1600万にもなりますので、あらかじめ覚悟していたとはいえ相当痛い出費になります。

一方、区分マンションのほうは税務署のルールに従って計算したところ約1300万の譲渡「損」が出ることがわかりました。

「赤字になるから申告上は『譲渡所得ゼロ』、よって所得税と住民税の納税はゼロ」

と解釈しておりました。

つまり今回の確定申告で確定させる所得税は、

・大型物件の譲渡益に対する1200万の課税

・区分マンションでは損しているので課税なし

・よって合計で所得税は1200万の支払い

と考えておりました。。。。ところがこの計算が間違っていました。

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不動産の譲渡所得は、サラリーマンとしての給与所得と損益通算はできないことになっています(いわゆる分離課税というやつです)

サラリーマンとして高額な所得を得ていて、かつ収益不動産の売却損を計上しても、これら2つを損益通算して給与所得への課税を減らすことはできない仕組みになっています。

ですから、複数の物件を売却して、片方が利益、もう片方が損を計上していてもこれら2つの譲渡所得同士を損益通算することはできないと思い込んでいたんです。

ところが国税庁の確定申告サイトで数字を入力したところ、所得金額がゼロだと思っていた区分マンションの譲渡所得欄にマイナス1300万ちょいが立ち。。。
DSC_1427

譲渡所得トータルとしては約2700万に減額され。。。
DSC_1429

課税所得が当初考えていた4000万からぐっと下がったので、所得税の支払いも650万程度で済みました。当初覚悟していた1200万からすると半額近くまでディスカウントされたことになります。

つまり、

・譲渡所得は、給与所得との損益通算はできないけれど、

・譲渡所得同士の損益通算はできる

ということだったんですね。。。

実は1年近く前に当時の確定申告サイトで譲渡所得税のシミュレーションを行った際にこのことは理解していましたので、それを前提にしてこの1年間の資金繰りを行ってきました。

シミュレートした通りの申告内容になってホッとしています。

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ということで、長くて難しい記事でしたけど、

・個人所有で短期(5年未満)で売却する物件で、大きな譲渡所得が見込めそうな物件を売却するときは

・譲渡損が見込めそうな物件も同じ期に売却することで

・譲渡所得が抑制できる

ということをお伝えしたかったわけです。

マニアックでニッチな内容でしたけど、該当する方には有用な記事だったでしょ\(^o^)/

※ご自身で顧問税理士さんや確定申告サイトで確認してくださいね。責任は負いかねますので(笑)

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Source: ぺんたの地方不動産投資日記

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